Tenancy ratio: menghitung penyewa di setiap menara telekomunikasi
Diperbarui 28 September 2026 · kira-kira 8 menit membaca
Menara telekomunikasi mahal dibangun tetapi murah ditambah penghuni. Satu menara yang disewa tiga operator menghasilkan pendapatan jauh lebih besar daripada menara berpenghuni satu, sementara biayanya hampir sama. Inilah alasan rasio penyewa per menara, atau tenancy ratio, menjadi angka yang paling sering dikutip dalam laporan perusahaan menara seperti Mitratel (MTEL).
Rumusnya sederhana
Tenancy ratio = jumlah penyewa ÷ jumlah menara. "Penyewa" di sini berarti satu kontrak sewa ruang antena di satu lokasi. Kalau operator yang sama menyewa dua posisi berbeda di satu menara, sebagian perusahaan menghitungnya dua kali, sebagian lain hanya sekali. Karena itu selalu baca definisi yang dipakai di catatan laporan sebelum membandingkan dua perusahaan.
Contoh rekaan: perusahaan punya 1.000 menara dan 1.600 kontrak penyewa. Tenancy ratio-nya 1,6 kali. Artinya rata-rata setiap menara dihuni 1,6 penyewa; ada menara yang baru berisi satu operator dan ada yang sudah berisi tiga.
Kenapa penyewa kedua begitu berharga
Biaya terbesar menara dikeluarkan di awal: lahan, pondasi, struktur baja, perizinan, dan sambungan listrik. Penyewa pertama biasanya menanggung sebagian besar biaya itu lewat harga sewa yang lebih tinggi. Penyewa kedua dan ketiga menambah pendapatan dengan tambahan biaya kecil, misalnya penguatan struktur atau tambahan daya. Hitungan rekaan berikut memperlihatkan efeknya:
| Skenario satu menara (angka rekaan, per tahun) | 1 penyewa | 2 penyewa | 3 penyewa |
|---|---|---|---|
| Pendapatan sewa | Rp300 juta | Rp480 juta | Rp640 juta |
| Biaya operasi (lahan, perawatan, keamanan) | Rp90 juta | Rp105 juta | Rp120 juta |
| Selisih sebelum penyusutan | Rp210 juta | Rp375 juta | Rp520 juta |
| Selisih ÷ pendapatan | 70% | 78% | 81% |
Perhatikan bahwa penyewa kedua di contoh ini membayar lebih murah (Rp180 juta) daripada penyewa pertama, tetapi selisih operasinya melonjak. Pola inilah yang membuat investor memperhatikan arah tenancy ratio: naik perlahan dari tahun ke tahun biasanya berarti aset lama makin produktif.
Kontrak sewa jangka panjang: isi yang lazim
Pendapatan menara ditopang kontrak bertahun-tahun, bukan penjualan harian. Setiap kontrak berbeda, tetapi komponen berikut umum ditemukan dalam penjelasan perusahaan menara:
- Sewa dasar untuk ruang antena pada ketinggian tertentu.
- Biaya jasa pemeliharaan, keamanan lokasi, dan kadang pasokan listrik.
- Klausul penyesuaian harga dalam periode tertentu, misalnya terkait inflasi, bila disepakati.
- Hak perpanjangan ketika masa kontrak berakhir.
Dua angka yang patut dicari di laporan: rata-rata sisa masa kontrak dan nilai pendapatan kontrak yang belum diakui. Keduanya menjawab pertanyaan "berapa pendapatan masa depan yang sudah terikat hitam di atas putih". Jika perusahaan tidak menyajikannya, catatan tentang liabilitas kontrak dan pendapatan diterima di muka bisa memberi petunjuk.
Kolokasi, bangun sesuai pesanan, dan akuisisi
| Cara menara bertambah | Pengertian | Efek ke tenancy ratio |
|---|---|---|
| Kolokasi | Operator baru menumpang di menara yang sudah berdiri | Menaikkan rasio |
| Bangun sesuai pesanan | Menara baru dibangun untuk satu operator yang memesan | Menurunkan rasio sementara, karena menara baru berpenghuni satu |
| Akuisisi portofolio | Membeli menara dari operator atau perusahaan lain | Tergantung isi portofolio; menara milik operator sering berpenghuni satu |
Contoh nyata dari jenis ketiga: pada 2020 Mitratel mengakuisisi 6.050 menara milik Telkomsel, menurut ensiklopedia daring berbahasa Indonesia. Menara yang dibeli dari operator umumnya baru berisi operator itu sendiri, sehingga pembelian semacam ini menambah jumlah menara lebih cepat daripada jumlah penyewa. Rasio bisa turun dulu, lalu naik bila kolokasi berhasil dipasarkan.
Ketika operator bergabung
Merger operator seluler, seperti Indosat dengan Hutchison 3 Indonesia pada 2022 atau XL dengan Smartfren pada 2025, adalah kabar yang dibaca dua arah oleh perusahaan menara. Dua jaringan yang tumpang tindih berarti ada lokasi yang bisa ditutup, dan kontrak sewa di lokasi ganda mungkin tidak diperpanjang. Di sisi lain, entitas gabungan yang lebih kuat bisa menambah belanja untuk memperluas cakupan. Seberapa besar dampaknya tergantung sisa masa kontrak dan ketentuan pemutusan dalam perjanjian sewa, yang biasanya dijelaskan di prospektus atau paparan publik.
Daftar periksa saat membaca laporan perusahaan menara
- Jumlah menara dan jumlah penyewa per akhir periode, lalu hitung sendiri rasionya.
- Definisi penyewa: apakah penambahan peralatan di posisi yang sama dihitung sebagai penyewa baru?
- Porsi pendapatan dari operator terbesar dan dari pihak berelasi.
- Rata-rata sisa masa kontrak.
- Liabilitas sewa lahan: menara berdiri di atas lahan sewaan yang juga punya jatuh tempo.
- Pendapatan dari serat optik dan bisnis lain yang tidak masuk hitungan tenancy ratio.
Tenancy ratio yang tinggi tidak otomatis berarti saham menara murah atau mahal. Rasio ini mengukur efisiensi aset, bukan valuasi. Halaman ini tidak memberi rekomendasi atas saham mana pun.
Operator menyewa menara untuk menjual paket data, dan hasil penjualannya diukur dengan ARPU. Lanjutkan ke cara membaca ARPU, atau lihat istilah lain di kamus laporan telko.
Kotak tanya: Tenancy ratio menara
Apa itu tenancy ratio?
Jumlah penyewa dibagi jumlah menara. Angka 1,6 kali berarti rata-rata setiap menara dihuni 1,6 penyewa.
Kenapa tenancy ratio bisa turun setelah akuisisi menara?
Karena menara yang dibeli dari operator umumnya baru berisi satu penyewa, sehingga jumlah menara bertambah lebih cepat daripada jumlah penyewa.
Apakah merger operator merugikan perusahaan menara?
Tidak selalu. Lokasi ganda bisa tidak diperpanjang, tetapi entitas gabungan juga bisa menambah belanja jaringan. Dampaknya tergantung isi kontrak sewa.